La cuestión planteada surge tras la Sentencia del Tribunal Supremo Nº. 877 / 2024, de 19 / 6 / 2024, sobre un contrato de local de negocio (bar con terraza), en el que la arrendataria del local solicitó la prórroga del contrato de arrendamiento (contrato que no contenía una previsión expresa sobre la prórroga), y, por lo tanto, una vez denegada la prórroga por la arrendadora, la titular del negocio reclamó una indemnización, en base al Art. 34 de la LAU.
La propietaria del local expresaba como motivos para oponerse a la indemnización, que anteriormente se había ejercido en el local la misma actividad, que se trataba de una zona turística, y por lo tanto no se trataba de una clientela que hubiera fidelizado la arrendataria (no le supuso un esfuerzo conseguir la clientela), que además la adenda, por la que se acordó la prórroga por dos años más, suponía la renuncia a cualquier prórroga, y expresaba que había habido un traspaso por parte de la arrendataria a favor del nuevo inquilino, y que la arrendataria poseía otros negocios en la ciudad similares, es decir, que no cesó en la actividad y por lo tanto no resultaba aplicable la indemnización prevista en la LAU (Art. 34).
Aunque en primera instancia la reclamación fue desestimada, en segunda instancia prosperó la reclamación de la arrendataria, al entender que era aplicable el Art. 34 citado, es más, destacó que la arrendataria había desarrollado durante los doce últimos años la actividad (bar), y la propiedad alquiló el local a un tercero que continuó con la misma actividad, que incluso durante un tiempo usó el mismo nombre y conservó parte del personal.
La propiedad mantuvo en el recurso de casación que no era aplicable el Art. 34 de la LAU, cuando no existía en el contrato una cláusula expresa sobre la posible indemnización.
Según TS el Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1994) se refiere a dicha norma (Art. 34), al establecer el derecho del arrendatario a ser indemnizado, cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, debe abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudieran beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o se vea obligado a trasladar su actividad, condicionando el derecho a la indemnización a que se trate de un local de negocio que, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público (tiempo mínimo que se entiende para generar una clientela).
Respecto a la exigencia de que debe tratarse de una actividad comercial de venta al público (que es el extremo realmente discutido), establece que en el caso que nos ocupa, la actividad a la que venía dedicándose la arrendataria, se establecía contractualmente y además de manera exclusiva (bar con terraza).
En primer lugar, el TS entiende que la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dé al local arrendado un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; la fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario. Es precisamente la atención a tal valor sobre el que se construye la indemnización fijada en el Art. 34 de la LAU. La clientela adquiere tal importancia que la vida de un negocio depende directamente de la misma. En definitiva, constituye una fuente generadora de ingresos, y da estabilidad al negocio que explota el comerciante o empresario. De ahí que la arrendataria solicitara continuar con el arrendamiento, ofreciendo el pago de una renta de mercado. En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, es el local en el que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Es decir, despachar, en una de sus acepciones, que significa vender un género o una mercancía.
Por lo que nos encontramos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad. Por ello, el cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por la Audiencia encaja en el citado precepto, máxime si tenemos en cuenta la finalidad pretendida por el legislador, expresada en el Preámbulo de la Ley. Por lo tanto no existiendo discusión en los dos últimos requisitos, es decir, que haya vencido el plazo de vigencia del contrato (por el transcurso del tiempo), y no por otras causas, y que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado, dan lugar al derecho a ser indemnizado, cuya cuantía dependerá del supuesto en que nos encontremos, según lo previsto en la Ley (también puede fijarse contractualmente). Sin que pueda entenderse que la adenda, por la que se prorrogó dos años más el contrato, suponga una renuncia a la indemnización, al no expresarse nada al respecto en la misma.
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