La prórroga extraordinaria del arrendamiento de vivienda del RD-ley 11/2020: una única oportunidad.

Como es sabido, la prórroga de la suspensión de desahucios y lanzamientos por vulnerabilidad aprobada por el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, no fue convalidada por el Congreso de los Diputados, decayendo su vigencia. Posteriormente, el Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto-ley, el 1/2025, de 28 de enero, que vuelve a introducir la suspensión de los desahucios y lanzamientos, en vigor desde el 30 de enero de 2025 hasta el 31 del mismo año.

Es decir, sigue vigente el Art. 2 de RD-ley 11/2020, de 31 de marzo, que preveía una prórroga extraordinaria para los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU del 1994.

Pues bien, la Sentencia del TS de 5 / 12 / 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5987), ha venido a confirmar lo establecido en las STS de 4 / 10 / 2022 y de 21 / 12 / 2020, es decir, a desestimar la petición de una segunda prórroga por parte de los arrendatarios, aunque éstos consideraran, que el contrato de arrendamiento estaba vigente, toda vez que, según ellos, la ley no limitaba la prórroga extraordinaria de seis meses, que se había fijado para los arrendamientos de la vivienda habitual, porque las sucesivas reformas legales, permitían la ampliación de las prórrogas extraordinarias por plazos sucesivos de seis meses.

Como determina el Tribunal la cuestión controvertida es determinar que, si aplicada anteriormente la prórroga extraordinaria de seis meses, caben otras sucesivas por tal periodo de tiempo, en aplicación de las nuevas disposiciones normativas que modificaron el Art. 2 del RD-ley 11/2020 y la respuesta a dicho interrogante debe ser negativa.

Los recurrentes (arrendatarios) motivaron dicha interpretación en una consulta formulada y contestada por la Administración sobre tal cuestión, a otro ciudadano, en una página web. Pues bien, el TS nos recuerda que esa fundamentación no le es aplicable a un tribunal, no existe vinculación por parte del mismo, ya que no le corresponde a la Administración resolver los conflictos intersubjetivos surgidos de las divergentes interpretaciones de las normas legales, sino a los órganos jurisdiccionales que, de forma exclusiva, ejercen la función de juzgar y ejecutar lo juzgado, y garantizar, de esta manera a los ciudadanos, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (Art. 24.1 y 117.3 CE).

Por ello, al igual que las sentencias que la precedieron en primera y segunda instancia, tal y como está redactado el Art. 2 del RD-L 11/2020 y sus sucesivas modificaciones legales, la prórroga extraordinaria de la vigencia del contrato por seis meses más se establece en función de la fecha en que finalice el periodo de prórroga obligatoria del artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU.

Por ello, el Legislador distingue entre las prórrogas previstas en la LAU de 1994; es decir, la obligatoria del Art. 9.1 y la tácita del Art. 10.1, con respecto a la extraordinaria establecida por el Art. 2 del RD-ley 11/2020, las dos primeras derivadas de la normativa general de los contratos arrendaticios, y la tercera de un conjunto normativo “excepcional”, para instaurar unas medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Y al tratarse de una norma excepcional, es de interpretación restrictiva, sin que la prórroga de seis meses sea susceptible de una ampliación por otros seis meses más. Es decir, las sucesivas reformas se limitan a ampliar la fecha en la que vence la prórroga legal, ya sea la obligatoria o tácita del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito, para disfrutar del periodo adicional de seis meses, configurado como prórroga extraordinaria, pero por una sola vez. De esta manera, la reforma llevada por Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, lo que fija es una nueva fecha de la expiración de la prórroga obligatoria o tácita hasta el 28 de febrero de 2022 para que, a partir de ella, opere la ampliación del contrato por otros seis meses más, sin que signifique que se extienda la vigencia del contrato de arrendamiento mediante una nueva prórroga extraordinaria y acumulativa a las anteriormente, disfrutadas y extinguidas.

Según la resolución, el recurso carece de consistencia al ser contrario a la literalidad de la norma, al sentido propio de sus palabras (Art. 3.1 CC), y no evidencian la voluntad contraria del legislador, que se limitó sucesivamente a ampliar el plazo en que vencían las prórrogas obligatoria y tácita del contrato, según lo dispuesto en la LAU, para disfrutar de la prórroga, sin que, en el preámbulo de dichas normas, se haga referencia a que amplía la prórroga de los seis meses, mediante otros periodos iguales, sucesivos y acumulativos.

La realidad es que dicho precepto, después de casi cinco años, carece de mucha aplicación práctica, al haberse establecido su límite al 28 / 2 / 2022, sin que las últimas reformas hayan ampliado el citado plazo, ampliado por última vez por el Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan las medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (B.O.E 27 octubre).