En una reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 21 / 10 / 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5067) se analiza la cuestión de la extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda, cuando la arrendadora se encontraba en concurso de acreedores, y los inmuebles son adquiridos a través de una dación en pago en el concurso. En el supuesto, los inmuebles a su vez fueron adquiridos por un tercero, quien instó el desahucio por precario de las viviendas; los arrendamientos no se encontraban inscritos en el Registro de la Propiedad y fueron suscritos por la concursada. La cuestión debatida es, si la adquisición por ese tercero, debe asimilarse a uno de los supuestos contemplados por el Art. 13.1 de la LAU (1994), es decir, si la dación operada en el seno del concurso se puede asimilar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial, o por el contrario resulta aplicable el Art. 14 (Art. 7) de la citada Ley, que en determinados supuestos impide la extinción del contrato.
Lo que trata la Sentencia es si los supuestos expresados por el Art. 13.1 de la LAU (en la redacción dada por la Ley 4/2013 -aplicable dada las fechas de los contratos-) son un listado cerrado o, por el contrario, puede hacerse una interpretación analógica o extensiva de dicho precepto de la LAU, y por lo tanto el nuevo adquirente, como tercero de buena fe, puede instar el desahucio, al no estar inscrito el arrendamiento en el Registro. Expresando que el citado precepto, cuando utiliza el término o concepto amplio de resolución del derecho del arrendador, debe entenderse por tal, la desaparición del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad, del derecho que posibilitó el arrendamiento (en este caso la propiedad de los inmuebles). Por lo que el derecho del arrendador se resuelve no sólo en los cuatro casos específicos contemplados en el precepto, sino en otros que supongan la pérdida del derecho sobre el inmueble que permita arrendarlo, por un acto o negocio ajeno a su voluntad.
De ahí que la dación en pago a que se refería el Art. 155.4 de la Ley 22/2003, Concursal, de 9 de julio, actualmente el Art. 211 del TRLC (Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo), es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, ya que se produce en el ámbito del proceso universal que da lugar a la enajenación de activos, por lo que realmente no tienen carácter voluntario y aunque se plantee como alternativa a la ejecución forzosa, reúne los requisitos implícitos en el Art. 13.1 de la LAU, en cuanto supone la transmisión, con la aprobación judicial, del derecho sobre el inmueble que permitía a su titular darlo en arrendamiento.
Conforme a esta interpretación, el TS abre dicha posibilidad a cualquier supuesto en el que, por circunstancias ajenas al arrendador, si el arredramiento no se encuentra inscrito en el Registro, y el derecho a arrendar se pierde por un acto ajeno a la voluntad del mismo, el adquirente de buena fe puede instar el desahucio, no sólo en los supuestos expresamente previstos en el Art. 13.1, interpretación que evidentemente deberá ajustarse a la redacción vigente de la LAU, según la fecha del contrato, ya que desde la reforma de 2013, la citada Ley ha sufrido varias revisiones (5).
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