¿Has alquilado una habitación como vivienda? Tienes derecho a los 5 años de duración de la LAU.

SAP CANTABRIA de 10 / 3 / 2026 (ECLI:ES:APS:2026:406).

Algunos propietarios han recurrido al contrato de arrendamiento de habitación, bajo el amparo del Código Civil, para eludir la aplicación de la LAU; el objetivo suele ser, entre otros, excluir el plazo de duración mínima (Art. 9) o de sus prórrogas, y así poder recuperar la posesión del inmueble al finalizar el plazo impuesto en el contrato. Sin embargo, la sentencia comentada recuerda que lo que determina el régimen jurídico no es el nombre del contrato, sino la realidad, es decir, el uso o destino (Art. 2) del inmueble.

El litigio comenzó cuando la propiedad del piso interpuso demanda para dar por terminado el contrato del alquiler de la habitación, el argumento del arrendador era que al tratarse de una habitación y no de una vivienda completa, el contrato se rige por el Código Civil y, por tanto, finaliza cuando se ha pactado.

La inquilina, por su parte, defendía que esa habitación era su vivienda permanente, y que por tanto era aplicable el Artículo 2 de la LAU, y el derecho a las prórrogas anuales hasta un mínimo de cinco años.

La Audiencia expresa que el hecho de que el inquilino no tenga la exclusividad de toda la vivienda, puesto que comparte baño y zonas comunes con otros dos arrendatarios, no es

motivo para excluir el contrato de la LAU.

La resolución se basa en varios extremos para aplicar la LAU:

- El destino, el contrato especificaba destino exclusivo para alojamiento, y además prohibía actividades comerciales o profesionales, lo que advera que la intención era satisfacer la necesidad de una vivienda.

- El empadronamiento, la inquilina estaba empadronada en la vivienda, lo que refuerza el carácter de una residencia estable y permanente.

- La falta de exclusión legal, al destacar que el Art. 5 de la LAU, que enumera los supuestos que quedan fuera de la ley, no menciona en ningún momento que el uso compartido de servicios sea una causa de exclusión.

Al determinar que el contrato está sujeto a la LAU, y habiéndose firmado en 2023, la Audiencia concluye que no ha transcurrido el plazo de duración mínima que establece el Artículo 9 y el arrendador no puede dar por finalizado el contrato unilateralmente sólo por el supuesto vencimiento del plazo inicial.

Por ello, el intento de eludir la protección que tiene el inquilino, mediante el fraccionamiento de la vivienda, a través de varios contratos de habitación, puede ser considerado como un fraude de ley cuando se acredita que la habitación es la vivienda permanente del arrendatario. Si la realidad y el uso cotidiano indican estabilidad, la LAU, sus plazos y sus prórrogas entrarán en juego.