El Tribunal Supremo reconoce los derechos de los inquilinos tras la subasta en la ejecución hipotecaria

Nos encontramos ante una Sentencia del TS, de 12 / 5 / 2025 (ECLI:ES:TS:2025:2175), que analiza el valor de los contratos de arrendamiento, firmados con el anterior titular registral, frente al nuevo titular registral, tras una ejecución hipotecaria, pero con unas circunstancias concurrentes que llevan a un análisis bastante interesante por parte del TS.

Así, se parte de que una entidad bancaria concedió un préstamo con garantía hipotecaria a una sociedad, propietaria de varios inmuebles. Ante la falta de pago, se inició la ejecución hipotecaria, pero el requerimiento de pago fue efectuado mediante edictos. En la subasta, la entidad bancaria, se adjudicó los bienes, cediendo el remate a otra mercantil. Esta última transmitió los bienes a otra sociedad, formalizando la transmisión mediante escritura pública y registrando la titularidad a nombre de la misma.

Ante lo anterior, la sociedad deudora (ejecutada) interpuso un recurso de amparo, alegando irregularidades en las diligencias de requerimiento de pago y notificación, alegando la vulneración al derecho a la tutela judicial efectiva. El TC reconoció esa vulneración y ordenó retrotraer las actuaciones al momento previo al requerimiento de pago.

Posteriormente, la sociedad propietaria presentó una demanda de protección de los derechos reales inscritos frente a los ocupantes desconocidos de una de las fincas (Arts. 38, 41 LH en relación con el 250.1.7º de la LEC). La demandada alegó su condición de poseedora con título, basado en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado con la sociedad ejecutada (deudora), acreditando el pago de todos los gastos y mensualidades del arrendamiento. En primera instancia, se aceptaron las alegaciones de la demandada y se desestimó la acción ejercitada. Pero, en segunda instancia, la sentencia fue revocada y se estimó la demanda de la sociedad cesionaria, aplicando, con cita de otras sentencias del TS, lo establecido por el Art. 13 de la LAU, ya que el citado arrendamiento no había accedido al registro.

Frente a la Sentencia de AP, se interpusieron recursos por infracción procesal y casación, y el Tribunal Supremo resuelve en los términos que a continuación se expresan.

Respecto a la infracción del artículo 439.2.3 de la LEC, la parte recurrente expresó que la demanda no cumplía con el requisito del citado precepto, según el cual es necesaria una certificación literal del registro de la propiedad que acredite su vigencia sin contradicción alguna, ya que consideró que la sentencia del TC, relativa al proceso de ejecución contradecía la inscripción registral.

El Tribunal Supremo aclaró que la sentencia del Tribunal Constitucional no afectaba a la validez y eficacia del título, el cual goza de la presunción iuris tantum del artículo 38 de la LH. En consecuencia, la sociedad propietaria debe ser considerada titular registral y legitimada para ejercer la acción contra los poseedores de la finca, siempre que la inscripción tenga vigencia, es decir, no haya sido cancelada, ni exista contradicción (por una nota, anotación o inscripción, etc.).

Respecto a la infracción del artículo 444.2.2º de la LEC, la arrendataria defendió que cumplía las condiciones del precepto al poseer un contrato de arrendamiento vigente, que la AP consideró extinguido dicho derecho por ministerio de la ley, conforme al artículo 13.1 de la LAU, al establecer que, en caso de ejecución hipotecaria, el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria y por lo tanto el arrendamiento se extingue salvo que el contrato haya accedido al registro antes que el derecho que provoca la resolución del arrendamiento.

El TS, sin embargo, cuestiona la aplicación cuasi automática de esta disposición de la LAU, por las circunstancias concurrentes, ya que la enajenación forzosa fue dejada sin efecto por la sentencia del TC, además, al celebrarse el contrato de arrendamiento, la deudora hipotecaria seguía siendo la titular registral del inmueble, sin que tuviera conocimiento del procedimiento de ejecución, ni se hubiera inscrito la nueva titularidad. Expresando que además el contrato de arredramiento estaba vigente en virtud del régimen de prórrogas.

Respecto al recurso de casación por infracción de los artículos 38 y 41 de la LH, el TS acepta el recurso, señalando que no se infringieron esos preceptos, ya que no se negó la legitimación activa de la sociedad demandante. Esta legitimación se fundamenta en la titularidad de un asiento registral vigente y sin contradicciones. Sin embargo, la presunción de exactitud no es absoluta, sino iuris tantum, y concurre el motivo de oposición previsto en el artículo 444.2. de la LEC, que reconoce la posesión de la demandada basada en una relación jurídica directa con un titular registral anterior, derivada de un contrato de arrendamiento vigente al momento de la interposición de la demanda, sin que en ese procedimiento privilegiado y sumario quepa analizar la validez o eficacia del título esgrimido en las circunstancias expuestas.